主持人／记者 常瀚之
嘉宾 周京奎博士 南开大学经济研究所房地产经济方向博士
段岩燕博士 南开大学经济研究所房地产经济方向博士
２００５年３月２６日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。４月２７日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。并提出八条措施加强引导和调控。继国务院常务会议提出加强房地产市场调控的八项措施后，国务院办公厅又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，进一步提出了市场调控的具体政策措施。日前本市有关部门也出台了规范房地产交易行为的八条“军规”。为探究一系列宏观调控措施给房地产市场带来哪些影响，预测未来房地产业走向，本刊特邀南开大学经济研究所两位从事房地产研究的博士走进本次会客厅。
主持人：作为国民经济的支柱产业，房地产行业近几年发展非常迅猛，可以说既是投资热点，也是消费热点。房地产市场的活跃，特别是房价的走势，引起社会各界极大关注。前前后后的诸多“八条”是在一个怎样的背景下出台的？各有什么特点？
段岩燕：这些政策出台的大背景都是，近些年房地产业持续快速发展，房地产投资增长势头过快，一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，国家对房地产实施宏观调控的三个八条，目的都是为了正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展。
周京奎：国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》宏观一些，提供了指导思想，紧接着的国务院常务会议及建设部《关于做好稳定住房价格工作的意见》，具体一些，提出了相关措施，为房价调控提供了更明确的政策。比如：加大土地供应力度、严格土地管理、金融监管等等。具有可操作性。
主持人：“国八条”向业界和消费者传递的政策信号是什么？
周京奎：我们认为“国八条”向业界和消费者传递的政策信号是，将利用土地政策、金融政策和税收政策抑制房地产价格过快上涨。
主持人：导致当前房价过快上涨的主要原因是什么？
周京奎：导致这种状况出现的原因我觉得主要有以下几个方面：一是需求拉动。１９９８年以来我国住房分配货币化进程不断加快，提高了公房租金，从而推动了住宅消费的增长；二是投资拉动。前一段国家对房地产业的鼓励性政策，促使银行贷款和游资大量涌入房地产业；三是供给方面成本上升，包括建筑材料、人工费和地价上涨等；四是商品房供给结构不合理，一些地区的中低档商品房供应过少。
主持人：从研究的角度，针对当前的房地产形势，您认为应当采取怎样的政策，建立健全怎样的制度来贯彻“国八条”的精神，对房地产市场进行有力、有效的调控？
周京奎：我认为首要就是对购买第二套以上商品房的消费者提高首付比例和贷款利率。还要扩大住宅土地供应量。研究表明地价对房价上涨有一定影响，因此对部分房价上涨过快地区应适当扩大土地供应量。同时要扩大经济适用房建设，限制城市拆迁量对市场的影响。并且以税收政策促使消费者转换消费观念。对大户型住宅征税，引导消费者购买小户型住宅；引导消费者转向二手房市场和房屋租赁市场，并给以税收的优惠政策。最后是增加房地产业信息的透明度和可信度。
段岩燕：执行“国八条”中提到的具体金融政策、土地政策、税收政策是贯彻“国八条”的关键。比如在土地供给上需要制定更加详细的规定，从供给结构上要做一些调整，如加大中低价位的商品房土地的供给；在供给土地的同时土地开发用途、开发强度、容积率等都要有相应的明确的规定，提高土地的使用效率，这实际上等于提高有效供给；金融政策上可以采用加息、提高首付比例等措施提高信贷门槛；在房屋交易时可以征收一定的税费，以限制投机炒作，降低投资性和投机性需求；培养正确的消费观，建立梯级消费理念；进一步促进二手房市场的繁荣，增加更多产品类型的供给。总之，政府可以适时从多方面入手，有效调控房地产市场价格。
主持人：政策出台后，各地二手房市场就应声而跌，上海在跌、杭州在跌、深圳在跌，北京二手房市场成交量急剧下降。有消息称，上海浦东个别新楼盘单价跌幅达千元左右。“国八条”出台后将对房价产生怎样的影响？
周京奎:从短期来看，国家这些政策的出台将使消费者的预期发生逆转，有利于抑制房地产价格过快上涨。消费者预期对房地产价格有重要影响，人们对房地产价格继续上涨有相同预期时，导致房地产价格偏离经济基础而过快上涨。“国八条”的相关政策有利于促使消费者预期发生逆转，使消费者的购买行为更趋理性，将在短期内降低房地产需求，使房地产价格保持平稳运行状态。从长期来看，国家出台的这些政策有利于房地产价格进入合理运行的轨道。近期出台的政策对房地产开发与销售的各个环节都进行了规范，可以为开发商提供一个公平的竞争环境，使这些公司将关注的焦点集中到企业竞争力提升上，有利于我国房地产开发企业做大做强。另外，国家的这些政策通过保护消费者利益，抑制了过度消费倾向，有利于居民可持续消费能力的提高。因此，从长远来看，“国八条”将有利于房地产市场的繁荣，有利于房地产价格进入合理的运行轨道。
段岩燕：“国八条”的出台目的就是控制房价快速提高、稳定房价。然而政策有一定的时滞性,随着各项政策的逐步落实，政策的效应会逐渐显现出来，所以短期内房地产价格不会有明显的下降,但是可以使房地产价格的增长速度减缓。从长期来看,房价的变化是随着经济规律变化而变化的,房价受多种因素影响,如经济发展速度、城市发展规划、国家政策等影响，正常的房价应该是波动式发展的。
主持人：政策出台后会不会造成实际对房地产企业的打压？
周京奎：我认为这些政策将有利于房地产企业长期、健康发展。我国房地产业在这几年有了较快发展，但仍难以满足巨大的市场需求。要知道我国拥有众多的人口，城市化水平已达到４１％，且以每年１个百分点的速度增长，对房地产的需求巨大。可以说未来几十年内我国房地产市场都将保持供求两旺的态势。当前，房地产业是我国的支柱产业，产业关联度极大，对国民经济的增长有相当大的贡献。从国民经济发展的角度来看，房地产市场必须保持繁荣，房地产企业必须健康发展。因此，国家这次出台政策规范房地产市场，将有利于推动真实需求的发展，从而为房地产企业长期、健康发展提供良好的外部环境。
主持人：房地产企业如何才能在新一轮的洗牌中趋利避害、做大做强？
周京奎：我认为抓住市场需求，积极扩大中低档商品房供应，可以为企业提供巨大的发展空间。房地产企业通过拓展融资渠道，降低对银行的依赖，可以获得更高的参与市场竞争的主动性，从而有利于房地产企业竞争力的提升。
主持人：天津市房管局也于近日推出了八项措施严格查处无证售房、囤积居奇、炒作房屋等违法、违规及其他以不正当交易方式哄抬房价行为，来进一步规范房地产市场交易秩序。您怎么评价天津出台的政策？
周京奎：我认为天津出台的这些政策非常及时，对建立良好的市场交易秩序将产生相当大的影响。房地产市场出现繁荣时，以不正当方式进行交易的行为就会出现。为使市场保持均衡发展，天津市房管局出台有针对性的政策是非常必要的。另外，我认为房地产市场的信息不对称与消费者的心理预期有直接关系，这次天津市房地产管理部门对中介机构信息的公开性做了强制规定，将有利于消费者建立正确的市场预期，对稳定房地产价格将起到积极的作用。