题目：资本密度，内涵价值与住宅价格—— 来自天津市内六区的调查证据。
主讲人：周京奎博士
时间：2006年12月1日（周五）下午2：30
地点：经济学院8楼大会议室
讨论会内容及观点评述：
报告的基本内容是：
无论是住宅舒适度的物质属性、人文属性，还是生态属性，都是消费者在进行购房决策时所格外关注的内容。由于这些舒适属性的存在往往与资本投入密不可分，或者说住宅舒适属性是各类资本集聚的结果，资本密度越高，住宅舒适属性就越优越，其价格也就越高。我们认为从现今社会发展趋势来看，资本概念已经得到扩大，一般包括物质资本、人文资本和生态资本。因此，本文中所指的资本密度也是一个广义的概念，具体包括物质资本密度、人文资本密度和生态资本密度。显然，不同的资本密度或不同类型的资本密度的多寡决定了该区位上住宅价格的高低。
然而，目前经济学家们在研究舒适属性对住宅价格时，仅考虑某一方面，更没有从三维的资本密度角度出发研究该问题。因此，本文研究目的就是要对资本密度与住宅价格的关系进行深入研究。本文在构建资本密度与住宅价格关系模型的基础上，运用2006年天津市内六区的数据，研究了资本密度对住宅价格的影响。实证结果表明，物质资本密度指标中，卧室数量对住宅总价格有正向影响，且影响效应最大，而交通通达性对住宅总价格影响不显著；人文资本密度指标中，居民素质、物业服务质量、小区周边体育场的距离对住宅总价格有一定影响；生态资本密度指标中，仅有住宅小区周边绿化水平、小区内水面状况对住宅总价格有正向影响。
本文的研究结果显示，消费者更趋向于物质资本方面的消费，而对于人文资本和生态资本方面的消费偏好非常弱，这说明天津市居民的住宅需求还处于基本需求阶段，尚未大规模进入改善需求阶段。由于代表交通通达性的变量没有通过显著性检验，而地铁的建设对住宅总价格没产生正向影响，这一方面表明天津市居民在做购房决策时，对交通的选择具有无差异性；另一方面也说明天津市公共投资对住宅价值的影响还很小，这在一定程度上影响了政府公共投资的回收及社会经济效益的扩散。在本文的实证结果中，人文资本密度和生态资本密度指标对住宅总价格的影响很弱，这说明天津市在构建宜居的生态型城市方面还有很多事情要做。而这两类资本密度指标溢价值较低，也进一步说明该地区住宅价格的迅速上涨具有非理性特征。
各位老师对本报告内容的评述如下：
曹振良教授认为，本报告从三维资本的角度探讨了住宅价值判断的问题，理论与实证相结合，研究方法值得借鉴，而且该问题的研究具有很强的现实意义。谢思全教授认为，首先要确定该问题的研究视角，是从消费者角度还是从投资者角度进行研究？她对该报告的结论的使用范围，即研究的是二手房市场还是商品房市场，如果是二手房市场，那么该报告的结论是符合实际的，如果是商品房市场，该结论就有些牵强。赵红梅老师对计量部分做了评述。她认为应简要解释一下为什么采用混合面板数据模型。 郭金兴老师认为采用时间序列模型更妥当。钟茂初教授认为，文中的三类资本密度指标其实都可以归类为物质资本，因为现有的环境大部分为人工建造，另外，他认为在模型中应考虑房地产市场的景气阶段，现在市场处于景气阶段，对住宅价值势必产生重大影响。丁继红副教授认为卧室数量和建筑面积具有共线性，这在模型检验中应给予考虑。柳欣教授认为，该模型的研究框架过于复杂，消费者作投资决策时并没有如此复杂的思考过程，不过柳欣老师对于把该项研究中的资本密度改为舒适属性非常感兴趣。在报告的最后，周京奎老师对上述问题一一做了简要回答。这次报告在激烈的讨论中结束。